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业主投诉的原因与种类

2019-3-20


物业管理投诉,亦称物业投诉、业户投诉,就是指物业管理任何人和使用者,在物业使用或享有服务的流程中因为房屋质量问题、设施设备运作、平时与专项服务、毗邻关联等缘故所遭受的各类委屈或不满而向物业管理公司提起起诉状,恳求解决的行为。


解决好物业管理投诉,是物业管理公司从业物业管理与服务工作中的一项重要任务,也是与业户直接交流、沟通的最好办法。


物业管理是集服务、管理、经营为一体的服务性行业,而作为服务性行业的物业管理企业要想杜绝物业管理投诉是完全不可能的,正如营销名言所讲“感谢与不满之间只隔一张纸”。

物业

一、物业管理投诉产生的原因

1、物业布局、配套与房屋质量方面的因素。一是业户对物业的整体布局、环境设计、各类配套等感到不满:如绿化覆盖率少,花草树木种植量少或品种稀,水电煤或有线电视、防盗系统等部分未到位,物业内的垃圾房、配电房、污水处理站及其他布局不合理,没有足够的车辆停放场所,没有休闲与娱乐场所或活动室;没有便利店等。二是在入住物业的前后,对房屋的质量方面感到不满:如房屋渗水,内外墙体开裂,管道裂缝或堵塞、下水道不畅等。


2、设备、设施方面的因素。主要有两个方面:一是对设备、设施设计不合理而感到不满:如电梯厅狭窄,电梯外面没有楼层运行数字显示等。二是对设备、设施运行不正常所感到的不满:如电梯经常停梯维修,供水、供电、采暖等设备经常出现故障、防盗门禁电子系统经常无法正常使用等。

3、物业管理服务方面的因素。常常因物业管理企业中物业管理人的服务态度、服务时效、服务质量、所提供的服务项目等达不到期望而引起的不满:

1)服务态度:如部分物业管理人礼仪礼节欠佳,言语粗鲁或不文明、不当;态度生硬、横眉冷眼等。

2)服务时效:如服务与处理事件速度太慢,服务或维修不及时、拖拉等。

3)服务质量:如人身、财产的安全得不到保障,环境卫生脏、乱、差,绿化区域内杂草丛生、枯枝败叶,维修返修率高等。

4)服务项目:主要是指物业管理企业所提供的物业服务项目较单一性,不能满足各类不同层次业户的需求。


4、物业管理费用方面的因素。主要是对物业管理服务费、各种分摊费用等的收取而感到不满:如认为物业管理费太高,各类公共能耗等费用的分摊不均或不合理等。


5、社区文化方面的因素。主要是指物业内缺少文化气息、社区活动,由此而形成不满,表现为:国定节假日环境布置没有或欠佳,没有举办社区公益活动,物业内文化气氛不浓或没有等。


6、突发事件处理方面的因素。这些因素固然有其突发性,但由于这类事件发生的后果比较严重,不仅直接影响到业户的正常工作与家居生活,并给其带来了很大程度的麻烦或不便,导致产生了比较强烈的投诉:如突然停电,被困于电梯,室内被盗、家室浸水,遭受意外的火灾、车辆的丢失、私人物件的被损等。

7、相邻关系方面的因素。主要是由于业户与相邻业户之间产生的矛盾协调不成而转至物业管理企业的各类投诉:如因设计局限而造成相邻之间防盗门的安装、因墙体的隔音差而影响相邻之间正常的休息、因装潢时的水管铺设不当引起卫生间、厨房间及其他部位向下漏水而导致相邻之间矛盾的产生等。

二、物业管理投诉者

充分了解物业管理投诉者及其心态是物业服务企业处理物业管理投诉的关键所在,知己知彼,才能百战不殆。

物业管理投诉者

物业管理投诉者大致可以归纳为以下三种:

1)职业投诉者,或称专业投诉者。这些人在获得物业服务之前、中或后,自始至终不间断地以不同的理由、不一样程度的大小事等进行投诉,希望通过这样的途径能直接或间接地获得经济上更多的收益或补偿以及为其提供超高的服务水准。投诉的内容往往是小问题,但投诉者总是试图以之夸大。对这种类型的业户,物业管理企业是很容易识别的,主要是看投诉者某种固定的投诉模式即可。

2)问题投诉者。在物业管理投诉项目中,绝大部分人都归属于这一类,他们对待所面临已出现的问题或未满,往往不想小题大作,只想将难题或不满根据各种有效途径进行反映,规定物业管理企业能尽快给予处理解决,并予以圆满回复,问题或不满处理了,那么他们也就得到了满足感。


3)潜在投诉者。这种投诉者有其有效的投诉理由,但出自某种原因的考量并不愿进行举报,虽然有时候也会向自身的亲戚朋友“诉苦”或不断耍脾气、抱怨。此种类的投诉者只能在被“逼上梁山”之时才会转向问题投诉者。

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