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业主、业主大会和业主委员会知识(一)

2018-12-13


1、什么是业主?业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务?

 

答:房屋的所有权人为业主,包括:1、依法登记取得房屋所有权的人;2、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人;3、因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;4、因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。

 

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权登记的人,在物业管理活动中享有业主权利,承担业主义务。

 

业主是物业管理活动中的重要主体,物业管理离不开业主的参与,业主在物业管理中享有权利同时也要履行相应的义务。

 

业主在物业管理活动中,享有下列权利:(1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(4)参加业主大会会议,行使投票权;(5)选举业主委员会成员,并享有被选举权;(6)监督业主委员会的工作;(7)监督物业服务企业履行物业服务合同;(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(10)法律、法规规定的其他权利。

 

业主在物业管理活动中,履行下列义务:(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务。

 

2、为什么购房时要关注物业管理事项?

 

答:购房时就关注物业管理,才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段,物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定,房屋买卖关系已经形成,业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意,就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项,尤其是预售房屋,购房时离入住还有一段时间,在购房时一定与开发单位约定好物业管理事项,才能有效避免入住后的物业管理纠纷。

 

3、什么是业主大会?

 

答:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

 

4、成立业主大会的条件?

 

答:符合下列条件之一的,业主可以向街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会的书面要求:

 

(1) 一个物业管理区域内20%以上业主联名向街道办事处提出成立业主大会书面要求的;

 

(2)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的。

 

符合成立业主大会条件的,街道办事处应当在收到业主提出筹备业主大会书面要求后30日内,指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

 

5、什么情形下可以不成立业主大会?

 

答:只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

 

6、业主大会会议以什么形式召开?

 

答:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

 

采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需要投票表决的,表决意见应由业主本人或其书面委托代理人签名。

 

7、业主大会筹备组的组成要求?

 

答:根据《广州市物业管理暂行办法》第二十一条,业主大会筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。筹备组业主代表由业主联名推荐产生,根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的,可以抽签确定排名顺序。

 

8、建设单位和物业服务企业在召开业主大会过程中应做好哪些工作?

 

答:根据《广州市物业管理暂行办法》第二十五条,筹备组成立后,街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持,并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料:

 

(一)物业管理区域备案回执;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)业主清册;(四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;(五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告;(六)已筹集的物业专项维修资金清册。

 

9、业主大会筹备组应当做好哪些筹备工作?

 

答:根据《广州市物业管理暂行办法》第二十九条,筹备组应当做好以下筹备工作:

 

(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积;(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;(四)确定首次业主大会会议表决规则;(五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额分配及产生办法,确定候选人名单;(六)制定首届业主委员会选举规则;(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示,公示时间不少于10日。

 

10、业主大会征询业主书面意见时,未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票?

答:“业主如无反馈意见视为同意”是有严格条件限制的。该约定成立的前提条件是:

(1)表决内容不得侵犯国家、集体或者他人的合法权益,不危害公共道德,特别不能侵犯小业主的权益;

(2)表决或征求意见的内容应该是一事一议,不能多事多议,违反国家法律、法规;

(3)必须确保表决内容让业主知晓。为了保证业主确认收到,建议由业主代表或专人书面送达业主本人,或者由其代理人签收,签收手续完整。

《业主大会议事规则》对“不反馈意见视为同意”做出约定,并经过业主大会表决通过后,对全体业主有约束力。

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